Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são veículos de investimento que permitem obter exposição ao mercado imobiliário, funcionando de forma semelhante às acções, sendo negociados em bolsa. Estas entidades gerem carteiras diversificadas de activos imobiliários geradores de rendimento, quer no segmento de imobiliário comercial (e.g., escritórios, centros comerciais, hotéis, armazéns logísticos ou hospitais), quer no que diz respeito a imóveis residenciais.
Figura 1 – Evolução do Número de REITs Cotados a Nível Global
Fonte: Banco Invest, National Association of Real Estate Investment Trusts.
Ao investir num REIT, o investidor adquire uma participação numa entidade que detém estes activos e beneficia dos rendimentos gerados, essencialmente através de rendas, bem como da potencial valorização do património imobiliário ao longo do tempo. Uma característica central dos REITs é a obrigação de distribuírem a maior parte dos seus lucros sob a forma de dividendos, o que os torna particularmente atractivos para quem procura rendimento regular.
Como funcionam e que tipos de REITs existem?
Os REITs podem assumir diferentes estruturas, sendo os mais comuns os REITs de propriedade, que detêm directamente imóveis e geram receitas sobretudo através de contratos de arrendamento. Por outro lado, existem também REITs de crédito, que investem em dívida imobiliária e obtêm rendimento principalmente através dos juros recebidos, sendo por isso mais sensíveis às variações das taxas de juro. Alguns REITs combinam ambas as abordagens num modelo híbrido.
Conforme referido anteriormente, tal como as acções, os REITs são comprados e vendidos em bolsa, o que lhes confere um grau de liquidez significativamente superior ao investimento imobiliário directo. O seu preço de mercado reflecte factores como a qualidade e localização dos imóveis, a evolução das rendas, as taxas de ocupação, o nível de endividamento e, em particular, o comportamento das taxas de juro.
Como Avaliar e Investir em REITs?
A análise de REITs apresenta algumas especificidades face às acções tradicionais. Indicadores como o Funds From Operations (FFO) e o Adjusted Funds From Operations (AFFO) são amplamente utilizados para avaliar a capacidade de geração de resultados, uma vez que ajustam o lucro contabilístico a características próprias do sector imobiliário. Não menos relevante, a Dividend Yield, o valor dos activos líquidos (Net Asset Value), o nível de endividamento e a taxa de ocupação dos imóveis são igualmente factores relevantes neste processo de avaliação.
Os investidores podem aceder a esta classe de activos através da compra directa de REITs individuais ou por via de fundos de investimento e ETFs que investem em REITs, permitindo uma exposição mais ampla e diversificada ao sector.
